¿CÓMO TRIBUTA EL PISO QUE TENGO EN ALQUILER DE USO VACACIONAL?
En los últimos tiempos estamos viviendo un auge del Alquiler Vacacional sin precedentes, pero ¿qué impacto fiscal puede provocarnos el alquilar una finca para su uso vacacional?
Es posible que conlleve la obligación del alta censal y declaración trimestral del IVA, y puede influir de diferentes modos en la declaración del IRPF.
Con respecto al IVA, el alquiler de un edificio, o parte del mismo, estará exento de este impuesto, siempre y cuando esté destinado exclusivamente a viviendas. La definición exacta que nos da la Dirección General de Tributos es: “Edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o una familia, constituyendo su hogar o sede de su vida doméstica”.
Pero ¿qué ocurre cuando hacemos uso de una vivienda con fin vacacional? ya que en un 80 % de los casos estos establecimientos ofrecen una serie de servicios tales como recepción y atención permanente del inquilino, limpieza periódica del inmueble e incluso servicios de restauración, que nada tienen que ver con el alquiler de una vivienda habitual.
Pues bien, según el criterio de la Agencia Tributaria la delimitación para la exención o no del IVA es la prestación de servicios propios de la industria hotelera. Por tanto, podemos concluir que los alquileres vacacionales que prestan una serie de servicios idénticos a los que ofrece el sector hotelero, estarán sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido.
Todo lo anterior nos lleva a plantearnos la siguiente cuestión ¿Son servicios propios de la industria hotelera, los requisitos que nos piden las Comunidades Autónomas para concedernos la Licencia de uso Vacacional?
Por norma general, la concesión de una Licencia de uso vacacional para una vivienda conlleva el cumplimiento de una serie de requisitos tales como que la vivienda disponga de un botiquín de primeros auxilios, extintores, facilitar un número de teléfono para resolver cualquier consulta o incidencia que pueda tener el usuario. Dichos “servicios” no son considerados por la AEAT como servicios complementarios propios de la industria turística y, por tanto, no implicaría la sujeción al IVA.
La cosa no es tan sencilla cuando profundizamos en el IRPF, ya que el tratamiento fiscal de la vivienda hace que, aunque dejemos el piso libre de todo tipo de inquilinos, el mecanismo del impuesto haga que se nos impute una renta sólo por el mero hecho de tener la vivienda a disposición de sus titulares. Por tanto, aun vacía genera un perjuicio económico al contribuyente materializado en su declaración del IRPF.
Ahora tendremos que discernir si al alquilar la vivienda estamos dando lugar a una actividad económica o, por el contrario, se encuadraría dentro de los Rendimientos del capital inmobiliario, como cualquier alquiler de larga duración destinado a uso de vivienda.
Según el artículo 27.2 de la Ley del IRPF “[…] se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de ésta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”. Esto unido a la consulta a la Dirección General de Tributos V2957-15, que dice “También tendrá la consideración de actividad económica el alquiler con prestación de servicios propios de la industria hotelera: lavado de ropa, limpieza, restaurante, recepción, etc.” Nos hace entender que el arrendamiento de vivienda para uso turístico se encuadrará, por norma general, dentro de los rendimientos del capital inmobiliario, y que existirá Actividad económica en todos aquellos casos en los que se utilice personal contratado, al menos uno, a tiempo completo para la ordenación de la actividad, y/o cuando se presten servicios propios de la actividad hotelera.
Estos son les efectos impositivos que, a día de hoy, se ciernen sobre los alquileres vacacionales, sin perjuicio de nuevos impuestos que puedan estipularse y sobre los que os mantendremos debidamente informados.
Ángel Moreno Reding
Socio – Economista. Reding y Asociados
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