¿PUEDE PROHIBIRME LA COMUNIDAD USAR MI VIVIENDA PARA ALQUILER VACACIONAL?

¿PUEDE PROHIBIRME LA COMUNIDAD USAR MI VIVIENDA PARA ALQUILER VACACIONAL?

¿PUEDE PROHIBIRME LA COMUNIDAD USAR MI VIVIENDA PARA ALQUILER VACACIONAL?

El hecho de que en una Comunidad de Propietarios haya viviendas destinadas a alquiler vacacional puede suponer ruidos indeseados, a deshora o, en general, llegar a ser molesto para algunos vecinos. No decimos nada nuevo y, de hecho, es una situación que en la práctica se da de forma habitual. ¿Hay alguna solución? ¿Puede prohibirse el alquiler turístico de viviendas de la comunidad? Pongámonos del otro lado: aquel que tenga en propiedad un piso en el que no está viviendo ¿ por qué no puede sacarle un rendimiento económico? ¿Hasta qué punto pueden negarle el resto de vecinos su derecho a sacar ese rendimiento de su vivienda, siempre que lo haga dentro de los usos y límites legales? La polémica está servida.

La duda que se plantea básicamente es, en definitiva, si las Comunidades de Propietarios tienen capacidad suficiente para determinar o prohibir un uso de las viviendas destinado a alquiler vacacional. Vamos a partir de la legislación básica en la materia, la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), si bien es importante tener en cuenta que la mayoría de las Comunidades Autónomas tienen normativa propia en lo relativo al alquiler vacacional, y habrá que estar igualmente a sus disposiciones.

  • Prohibición expresa por parte de la Comunidad de Propietarios: La ley exige que sea necesaria la unanimidad de votos favorables de la Junta de Propietarios, de forma que si hay un propietario interesado (en la actualidad o en un futuro) en poner su vivienda en alquiler turístico siempre emitirá un voto desfavorable. De ahí que la ley prevé que cuando no se llegue a acuerdo la Comunidad tiene como última opción acudir al juez para que valore la situación y decida si cabe o no la prohibición. En caso que el juez resuelva a favor de la Comunidad de Propietarios, esta deberá incorporar dicha prohibición de alquiler vacacional en los Estatutos Comunitarios e inscribir el acuerdo (validado judicialmente) en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros (normalmente futuros propietarios de viviendas que integren la Comunidad de Propietarios).

 

  • Sin prohibición expresa por parte de la Comunidad de Propietarios: En caso que en la vivienda que está en alquiler vacacional se esté realizando una actividad “molesta”, la Comunidad puede acudir al juez para denunciar la situación y pretender que se prohíba continuar con dicho alquiler. Ahora bien, la carga de la prueba la tiene la Comunidad y puede llegar a ser difícil en la práctica que quede acreditado el carácter “molesto” de las actividades. Deberán tener una entidad suficiente, ser “de importancia”, para que el juez determine el cese de las actividades. Si esto ocurre así, el propietario de la vivienda en alquiler vacacional puede incluso ser condenado a indemnizar a la Comunidad por daños y perjuicios o, en casos graves, perder incluso el derecho al uso de la vivienda por tiempo de hasta tres años.

 

Para terminar, me parece relevante apuntar dos cosas:

  • Se prohíba o no expresamente el alquiler vacacional en la Comunidad de Propietarios, esta tendrá que acudir al juez en la casi totalidad de los casos y, en definitiva, quedará a expensas de su pronunciamiento.

 

  • En cuanto a la normativa turística de las Comunidades Autónomas, existen algunas que obvian este tema y otras que expresamente recogen la prohibición de alquiler vacacional cuando la Comunidad de Propietarios recoja en sus Estatutos dicha prohibición. Es decir, únicamente será válida la prohibición realizada conforme apuntábamos antes: unanimidad y si no, vía judicial. Volvemos al punto anterior: la Comunidad siempre dependerá de lo que diga el juez valorado el caso concreto que se le plantee.

 

Carmen Andrey

Abogada – AndreyFerreiroAbogados

¿QUÉ ES LA PERMUTA INMOBILIARIA?

¿QUÉ ES LA PERMUTA INMOBILIARIA?

 

¿QUÉ ES LA PERMUTA INMOBILIARIA?


Existen multitud de páginas web especializadas en permutas inmobiliarias, ofreciendo esta figura como alternativa a la compraventa de pisos tradicional y cada vez con mayor presencia en el mercado, debido a la situación de crisis sostenida de hace ya varios años y la consecuente falta de liquidez.

Según la ley, el contrato de permuta es aquel mediante el cual una de las partes se obliga a dar una cosa para recibir otra; de esta forma, lo primero que se nos viene a la cabeza es una especie de “trueque”: cambiar una casa por otra. Y efectivamente no, es más. Podemos encontrarnos con algunas situaciones en las que uno de los pisos tiene menor valor que el otro pactándose, además del intercambio de casas propiamente dicho, una compensación económica a favor de una de las partes. Aquí puede haber dudas a la hora de calificar ese acuerdo como “compraventa” o “permuta”, estando la clave en la redacción del contrato, donde debe quedar especificada la voluntad de las partes. Si no es así habrá que estar al valor económico del piso y la parte entregada en dinero: el valor superior es el que inclinará la balanza hacia una u otra figura. En caso de que el piso tenga un valor superior estaremos ante una permuta y si, por el contrario, es la compensación económica la imperante, hablaremos de una compraventa.

Precisamente por lo anterior, para determinar exactamente el valor de tasación de las casas que van a ser objeto de contrato y si está justificada una compensación económica adicional, es importantísimo solicitar previamente certificación registral de las fincas en el Registro de la Propiedad. Esto además nos va a proporcionar información sobre las características de la finca y si está (o no) libre de cargas.

Parece que así planteado una permuta es una herramienta útil como ahorro, dada la ausencia de dinero como tal en el acuerdo; esto no es así exactamente, ya que la permuta ¿Y si una de las viviendas, o las dos, está hipotecada?

  • Si una de las fincas está hipotecada, el nuevo propietario se subrogará en la hipoteca.
  • Si ambas fincas están hipotecadas, ambas partes se subrogan respectivamente en cada hipoteca. Aquí es donde una permuta adquiere mayor complejidad y cobra más importancia si cabe el conocer (mediante certificación registral y catastral) el valor exacto de los inmuebles, para evitar desequilibrios contractuales y ver si debe mediar una compensación económica a favor de una de las partes.

Esto es así en teoría porque lo cierto es que el Banco tendrá mucho que decir: estudiará la solvencia económica del nuevo titular, el nuevo deudor, y aprobará o no la hipoteca. Pueden darse casos en los que la denegará y habrá que acudir a otra entidad bancaria para valoración. En definitiva, se complicará bastante el culminar con éxito la transacción.

lleva asociados unos gastos (al igual que la compraventa tradicional), que deben ser tenidos en cuenta:

  • Gastos notariales y registrales.
  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que recaerá sobre los dos inmuebles objeto del contrato.
  • Plusvalía.
  • Reflejo en la declaración de IRPF (correspondiente al ejercicio en el que firma el contrato) de la ganancia o pérdida patrimonial.
  • Hay que tener en cuenta el IVA en las permutas de terrenos para edificar: el momento del devengo del impuesto es el de la entrega del solar, no el de la construcción futura.

En mi opinión, la principal ventaja de esta figura no es el ahorro como tal sino la posibilidad de generar liquidez en determinadas situaciones: como planteábamos antes, particulares que no pueden hacer frente a la hipoteca de su piso, pueden permutar este por otro de menor valor y recibir además una compensación económica a cambio. O bien personas mayores que ahora viven solas pueden permutar su piso por otro más pequeño, más céntrico o, en definitiva, mejor adaptado a sus necesidades actuales, recibiendo igualmente a cambio una compensación económica que le va a aportar un beneficio importante: liquidez.


Carmen Andrey

Abogada – AndreyFerreiroAbogados