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¿CÓMO TRIBUTA EL PISO QUE TENGO EN ALQUILER DE USO VACACIONAL?

¿CÓMO TRIBUTA EL PISO QUE TENGO EN ALQUILER DE USO VACACIONAL?

¿CÓMO TRIBUTA EL PISO QUE TENGO EN ALQUILER DE USO VACACIONAL?

En los últimos tiempos estamos viviendo un auge del Alquiler Vacacional sin precedentes, pero ¿qué impacto fiscal puede provocarnos el alquilar una finca para su uso vacacional?

Es posible que conlleve la obligación del alta censal y declaración trimestral del IVA, y puede influir de diferentes modos en la declaración del IRPF.

Con respecto al IVA, el alquiler de un edificio, o parte del mismo, estará exento de este impuesto, siempre y cuando esté destinado exclusivamente a viviendas. La definición exacta que nos da la Dirección General de Tributos es: “Edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o una familia, constituyendo su hogar o sede de su vida doméstica”.

Pero ¿qué ocurre cuando hacemos uso de una vivienda con fin vacacional? ya que en un 80 % de los casos estos establecimientos ofrecen una serie de servicios tales como recepción y atención permanente del inquilino, limpieza periódica del inmueble e incluso servicios de restauración, que nada tienen que ver con el alquiler de una vivienda habitual.

Pues bien, según el criterio de la Agencia Tributaria la delimitación para la exención o no del IVA es la prestación de servicios propios de la industria hotelera. Por tanto, podemos concluir que los alquileres vacacionales que prestan una serie de servicios idénticos a los que ofrece el sector hotelero, estarán sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido.

Todo lo anterior nos lleva a plantearnos la siguiente cuestión ¿Son servicios propios de la industria hotelera, los requisitos que nos piden las Comunidades Autónomas para concedernos la Licencia de uso Vacacional?

Por norma general, la concesión de una Licencia de uso vacacional para una vivienda conlleva el cumplimiento de una serie de requisitos tales como que la vivienda disponga de un botiquín de primeros auxilios, extintores, facilitar un número de teléfono para resolver cualquier consulta o incidencia que pueda tener el usuario. Dichos “servicios” no son considerados por la AEAT como servicios complementarios propios de la industria turística y, por tanto, no implicaría la sujeción al IVA.

La cosa no es tan sencilla cuando profundizamos en el IRPF, ya que el tratamiento fiscal de la vivienda hace que, aunque dejemos el piso libre de todo tipo de inquilinos, el mecanismo del impuesto haga que se nos impute una renta sólo por el mero hecho de tener la vivienda a disposición de sus titulares. Por tanto, aun vacía genera un perjuicio económico al contribuyente materializado en su declaración del IRPF.

Ahora tendremos que discernir si al alquilar la vivienda estamos dando lugar a una actividad económica o, por el contrario, se encuadraría dentro de los Rendimientos del capital inmobiliario, como cualquier alquiler de larga duración destinado a uso de vivienda.

Según el artículo 27.2 de la Ley del IRPF “[…] se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de ésta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”. Esto unido a la consulta a la Dirección General de Tributos V2957-15, que dice “También tendrá la consideración de actividad económica el alquiler con prestación de servicios propios de la industria hotelera: lavado de ropa, limpieza, restaurante, recepción, etc.” Nos hace entender que el arrendamiento de vivienda para uso turístico se encuadrará, por norma general, dentro de los rendimientos del capital inmobiliario, y que existirá Actividad económica en todos aquellos casos en los que se utilice personal contratado, al menos uno, a tiempo completo para la ordenación de la actividad, y/o cuando se presten servicios propios de la actividad hotelera.

Estos son les efectos impositivos que, a día de hoy, se ciernen sobre los alquileres vacacionales, sin perjuicio de nuevos impuestos que puedan estipularse y sobre los que os mantendremos debidamente informados.

Ángel Moreno Reding

Socio – Economista. Reding y Asociados

¿PUEDE PROHIBIRME LA COMUNIDAD USAR MI VIVIENDA PARA ALQUILER VACACIONAL?

¿PUEDE PROHIBIRME LA COMUNIDAD USAR MI VIVIENDA PARA ALQUILER VACACIONAL?

¿PUEDE PROHIBIRME LA COMUNIDAD USAR MI VIVIENDA PARA ALQUILER VACACIONAL?

El hecho de que en una Comunidad de Propietarios haya viviendas destinadas a alquiler vacacional puede suponer ruidos indeseados, a deshora o, en general, llegar a ser molesto para algunos vecinos. No decimos nada nuevo y, de hecho, es una situación que en la práctica se da de forma habitual. ¿Hay alguna solución? ¿Puede prohibirse el alquiler turístico de viviendas de la comunidad? Pongámonos del otro lado: aquel que tenga en propiedad un piso en el que no está viviendo ¿ por qué no puede sacarle un rendimiento económico? ¿Hasta qué punto pueden negarle el resto de vecinos su derecho a sacar ese rendimiento de su vivienda, siempre que lo haga dentro de los usos y límites legales? La polémica está servida.

La duda que se plantea básicamente es, en definitiva, si las Comunidades de Propietarios tienen capacidad suficiente para determinar o prohibir un uso de las viviendas destinado a alquiler vacacional. Vamos a partir de la legislación básica en la materia, la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), si bien es importante tener en cuenta que la mayoría de las Comunidades Autónomas tienen normativa propia en lo relativo al alquiler vacacional, y habrá que estar igualmente a sus disposiciones.

  • Prohibición expresa por parte de la Comunidad de Propietarios: La ley exige que sea necesaria la unanimidad de votos favorables de la Junta de Propietarios, de forma que si hay un propietario interesado (en la actualidad o en un futuro) en poner su vivienda en alquiler turístico siempre emitirá un voto desfavorable. De ahí que la ley prevé que cuando no se llegue a acuerdo la Comunidad tiene como última opción acudir al juez para que valore la situación y decida si cabe o no la prohibición. En caso que el juez resuelva a favor de la Comunidad de Propietarios, esta deberá incorporar dicha prohibición de alquiler vacacional en los Estatutos Comunitarios e inscribir el acuerdo (validado judicialmente) en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros (normalmente futuros propietarios de viviendas que integren la Comunidad de Propietarios).

 

  • Sin prohibición expresa por parte de la Comunidad de Propietarios: En caso que en la vivienda que está en alquiler vacacional se esté realizando una actividad “molesta”, la Comunidad puede acudir al juez para denunciar la situación y pretender que se prohíba continuar con dicho alquiler. Ahora bien, la carga de la prueba la tiene la Comunidad y puede llegar a ser difícil en la práctica que quede acreditado el carácter “molesto” de las actividades. Deberán tener una entidad suficiente, ser “de importancia”, para que el juez determine el cese de las actividades. Si esto ocurre así, el propietario de la vivienda en alquiler vacacional puede incluso ser condenado a indemnizar a la Comunidad por daños y perjuicios o, en casos graves, perder incluso el derecho al uso de la vivienda por tiempo de hasta tres años.

 

Para terminar, me parece relevante apuntar dos cosas:

  • Se prohíba o no expresamente el alquiler vacacional en la Comunidad de Propietarios, esta tendrá que acudir al juez en la casi totalidad de los casos y, en definitiva, quedará a expensas de su pronunciamiento.

 

  • En cuanto a la normativa turística de las Comunidades Autónomas, existen algunas que obvian este tema y otras que expresamente recogen la prohibición de alquiler vacacional cuando la Comunidad de Propietarios recoja en sus Estatutos dicha prohibición. Es decir, únicamente será válida la prohibición realizada conforme apuntábamos antes: unanimidad y si no, vía judicial. Volvemos al punto anterior: la Comunidad siempre dependerá de lo que diga el juez valorado el caso concreto que se le plantee.

 

Carmen Andrey

Abogada – AndreyFerreiroAbogados

¿QUÉ ES LA PERMUTA INMOBILIARIA?

¿QUÉ ES LA PERMUTA INMOBILIARIA?

 

¿QUÉ ES LA PERMUTA INMOBILIARIA?


Existen multitud de páginas web especializadas en permutas inmobiliarias, ofreciendo esta figura como alternativa a la compraventa de pisos tradicional y cada vez con mayor presencia en el mercado, debido a la situación de crisis sostenida de hace ya varios años y la consecuente falta de liquidez.

Según la ley, el contrato de permuta es aquel mediante el cual una de las partes se obliga a dar una cosa para recibir otra; de esta forma, lo primero que se nos viene a la cabeza es una especie de “trueque”: cambiar una casa por otra. Y efectivamente no, es más. Podemos encontrarnos con algunas situaciones en las que uno de los pisos tiene menor valor que el otro pactándose, además del intercambio de casas propiamente dicho, una compensación económica a favor de una de las partes. Aquí puede haber dudas a la hora de calificar ese acuerdo como “compraventa” o “permuta”, estando la clave en la redacción del contrato, donde debe quedar especificada la voluntad de las partes. Si no es así habrá que estar al valor económico del piso y la parte entregada en dinero: el valor superior es el que inclinará la balanza hacia una u otra figura. En caso de que el piso tenga un valor superior estaremos ante una permuta y si, por el contrario, es la compensación económica la imperante, hablaremos de una compraventa.

Precisamente por lo anterior, para determinar exactamente el valor de tasación de las casas que van a ser objeto de contrato y si está justificada una compensación económica adicional, es importantísimo solicitar previamente certificación registral de las fincas en el Registro de la Propiedad. Esto además nos va a proporcionar información sobre las características de la finca y si está (o no) libre de cargas.

Parece que así planteado una permuta es una herramienta útil como ahorro, dada la ausencia de dinero como tal en el acuerdo; esto no es así exactamente, ya que la permuta ¿Y si una de las viviendas, o las dos, está hipotecada?

  • Si una de las fincas está hipotecada, el nuevo propietario se subrogará en la hipoteca.
  • Si ambas fincas están hipotecadas, ambas partes se subrogan respectivamente en cada hipoteca. Aquí es donde una permuta adquiere mayor complejidad y cobra más importancia si cabe el conocer (mediante certificación registral y catastral) el valor exacto de los inmuebles, para evitar desequilibrios contractuales y ver si debe mediar una compensación económica a favor de una de las partes.

Esto es así en teoría porque lo cierto es que el Banco tendrá mucho que decir: estudiará la solvencia económica del nuevo titular, el nuevo deudor, y aprobará o no la hipoteca. Pueden darse casos en los que la denegará y habrá que acudir a otra entidad bancaria para valoración. En definitiva, se complicará bastante el culminar con éxito la transacción.

lleva asociados unos gastos (al igual que la compraventa tradicional), que deben ser tenidos en cuenta:

  • Gastos notariales y registrales.
  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que recaerá sobre los dos inmuebles objeto del contrato.
  • Plusvalía.
  • Reflejo en la declaración de IRPF (correspondiente al ejercicio en el que firma el contrato) de la ganancia o pérdida patrimonial.
  • Hay que tener en cuenta el IVA en las permutas de terrenos para edificar: el momento del devengo del impuesto es el de la entrega del solar, no el de la construcción futura.

En mi opinión, la principal ventaja de esta figura no es el ahorro como tal sino la posibilidad de generar liquidez en determinadas situaciones: como planteábamos antes, particulares que no pueden hacer frente a la hipoteca de su piso, pueden permutar este por otro de menor valor y recibir además una compensación económica a cambio. O bien personas mayores que ahora viven solas pueden permutar su piso por otro más pequeño, más céntrico o, en definitiva, mejor adaptado a sus necesidades actuales, recibiendo igualmente a cambio una compensación económica que le va a aportar un beneficio importante: liquidez.


Carmen Andrey

Abogada – AndreyFerreiroAbogados

GUÍA PRÁCTICA DEL NUEVO MODELO 179 – DECLARACIÓN INFORMATIVA SOBRE CESIÓN DE VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS

GUÍA PRÁCTICA DEL NUEVO MODELO 179 – DECLARACIÓN INFORMATIVA SOBRE CESIÓN DE VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS

GUÍA PRÁCTICA DEL NUEVO MODELO 179 – DECLARACIÓN INFORMATIVA SOBRE CESIÓN DE VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS

 

El último BOE del año nos deja novedades en las Declaraciones informativas que no solo modifican y adecúan el flujo de información económica del obligado tributario hacia la hacienda pública, sino que lo amplían con la creación del MODELO 179, objeto de este artículo.

El nuevo modelo 179 sobre Cesión de viviendas con fines turísticos, surge de la creación de un nuevo artículo del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria (RGAT).

Pero ¿qué es? y ¿para qué sirve? Todas las declaraciones informativas de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) persiguen recabar la máxima información económica posible de los contribuyentes. Recordemos que el Sistema Fiscal español está basado en un modelo de autodeclaraciones, es decir, el contribuyente está obligado a comunicar a sus datos económicos a la Hacienda pública. Por tanto, dichas declaraciones, tanto informativas como liquidatorias, tienen una función primordial a la hora de “cruzar la información”. Uno de los mejores ejemplos está en la liquidación del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), en el que el obligado liquida trimestralmente (modelo 303) e informa del resultado agregado a final de año (modelo 390). Es en el cruce de la información de estas comunicaciones donde la AEAT puede detectar discrepancias y requerir aclaraciones, soportes documentales e incluso sancionar.

En el modelo de declaración informativa que nos ocupa, tendremos que suministrar la siguiente información:

  • Identificación del titular de la vivienda, la del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinta del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.
  • Identificación del inmueble con especificación de la referencia catastral, en su caso.
  • Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
  • Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del derecho.

Con respecto a los obligados a su presentación, estos serán tanto personas como entidades que presten el servicio de intermediación entre los cedentes y los cesionarios; en particular, las personas o entidades constituidas como plataformas colaborativas que intermedien en la cesión de uso y tengan la consideración de prestador de servicios de la sociedad de la información. Por tanto, tanto la plataforma virtual que suele operar online como el intermediario vacacional, serán los sujetos obligados.

Teniendo en cuenta la información suministrada en este modelo, la AEAT ya dispone de suficientes datos para poder imputar renta al contribuyente durante los días que el piso se encuentra desocupado, y generar un rendimiento del capital inmobiliario durante el tiempo que se encuentre alquilado, siempre y cuando no se presten servicios propios de la industria hotelera, ya que supondría la realización de una actividad económica y tributaría por rendimientos de las actividades económicas.

En definitiva, el nuevo MODELO  179 no palia la necesidad de información de la AEAT con respecto al propietario de la vivienda, por lo que creemos que se ampliará la información recogida en dicho modelo con el trascurso del tiempo.

Por último, hemos de destacar la fecha prevista de entrada en vigor, que es Julio de 2018. Por lo que la presentación del modelo del tercer trimestre sería en octubre de 2018 y cuarto trimestre en enero de 2019, aunque como nos aclaran desde la AEAT será necesaria hacerlo con la información desde el 1 de enero de 2018, dando de plazo hasta el 31 de diciembre del 2018 para la regularización del primer y segundo trimestre.

Si estás interesado en este artículo, desde nuestra asesoría fiscal en Málaga podemos ofrecerle más información sobre este modelo y todas las novedades tributarias publicadas en el BOE del 30 de diciembre del 2017.


Ángel Moreno Reding

Socio – Economista. Reding y Asociados